皆さん、自分が住む地域が10年後、20年後にどう変わっていくかご存知ですか？
マイホームを購入・建築する方やした方は、絶対に知っておくべきことです。
まちづくりコンサルの経験を踏まえ、「自分の住む地域の将来を知る」というテーマでお話していこうと思います！
都市計画マスタープランに目を通す
自分の住む地域がどのように整備・開発もしくは保全をされる計画なのかは、都市（計画区域）マスタープランに大体記載されています。
ほとんどの市町村が都市（計画区域）マスタープランを策定していることが多いが、無い市町村の場合は上位計画である総合振興計画に目を通すと大きなくくりでの計画が理解できます。
確認すべき事項として、都市全体の目標や、分野別の方針・地域別の方針などに目を通すと、住む都市の将来像が見えてくるはずです。
また、細かい部分については、区域区分⇒用途地域⇒地区計画の順で目を通せば自分の住む地域の将来が予測しやすいはずです。
区域区分について
都市計画区域において、市街化区域と市街化調整区域に分かれます。
単純に、優先的かつ計画的に市街化が行われるのが、市街化区域。
市街化が抑制されているのが、市街化調整区域となります。
つまり、基本的に皆さんのマイホームは市街化区域に存在することになります。
例外は、地元の農家と血縁関係にある人たちだけです。
かなり大きなくくりでの話のため、ぶっちゃけ飛ばしても良いです。
用途地域について
どんな場所にも何でも好きな建物を自由に建てても良いことになったら、住宅周辺の環境がどうなるか分かったものではありませんよね？
効率や住環境の保全のために、ルールを定めたものが「用途地域」です。
用途地域は、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、１３種類あります。
内訳は、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類となります。
住居地域でも多くの種類があるため、自分の住む家がどの用途地域に含まれるか確認するのは、必要不可欠です。
自分の住む地域の用途地域を調べたい場合は、ネットで「住む地域の市町村名 用途区域」で検索をかけるとすぐに出てきます。
用途地域の地図を見ると色分けされているので、分かりやすいです。
出典：みらいに向けたまちづくりのために（財団法人 都市計画協会）
◆第一種低層住居専用地域
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や小中学校などは建てることができます。
店舗や飲食店は建てられないので買い物や飲食店などの日常のちょっとしたお買い物などに不便を感じることもある地域と言えます。
◆第二種低層住居専用地域
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域。
小中学校のほかに150㎡までの一定の規模のお店を建てることができます。
コンビ二なども建てることができるので、第一種低層住居専用地域よりは生活面で少し便利な地域と言えます。
◆第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域。
病院や大学、500㎡までの一定の規模のお店を建てることができます。
主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、2階・3階建の戸建、店舗が混在した活気のある住宅地となる地域と言えます。
◆第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域。
病院や大学などのほか、1500㎡までの一定の規模のお店や事務所など必要な利便施設を建てることができます。
◆第一種住居地域
住居の環境を保護する地域。
3000㎡までの店舗、事務所、ホテル、スポーツ施設などは建てることができますが、パチンコ店などは建てることができません。
利便性が高い施設や事務所も建てられますので、職と住が近い便利な地域と言えます。
◆第二種住居地域
主として住居の環境を保護する地域。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックス、パチンコ店なども建てることができます。
◆田園住居地域
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域。
低層住居専用地域に建築可能なもの、農業用施設に限られています。
◆準住居地域
第1種住居地域の用途に加えて、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい自動車関連施設などが建てられる地域。
◆近隣商業地域
近隣住宅地の住民に対する日用品の供給を行う商業地域。
住環境悪化の恐れがあったり、危険性のある工場、キャバクラなどの風俗営業店以外は、さまざまな施設（小さな工場含む）を建築可能な地域と言えます。
◆商業地域
店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域。
一定の工場などを除いて、風俗営業店を含めたほとんどの用途の建築物を建てることができます。
周辺の環境や隣接地の建築計画などに、とくに注意しなければならない地域と言えます。
◆準工業地域
環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域。
住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、風俗営業店以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。
◆工業地域
主に工業の業務の利便の増進を図る地域。
工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて、どんな工場でも建築することができます。
住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
◆工業専用地域
工業の業務の利便の増進を図る地域。
どのような工場も建築可能ですが、工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止されています。
住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てることができない地域と言えます。
地区計画について
地区計画とは、街区などの一定のエリア、あるいは共通した特徴を持つ場所などを範囲とする「地区」を単位として、地区の目標、方針、生活道路の配置、建築物の建て方のルールなどを具体的に定めるものです。
土地や建物の所有者などの住民が主役となって、話し合い、考えを出し合いながら地区の実情に応じた計画をつくっていくのが「地区計画」です。
都市計画において、樹林地の保護や、身近な道路、公園、広場などの配置や規模を定めることができます。
また、建築物には以下のとおりのルールを決めることができます。
・建築物等の用途の制限
・建築物の容積率の最高限度又は最低限度
・建築物の建ぺい率の最高限度
・建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度
・壁面の位置の制限
・壁面後退区域における工作物の設置の制限
・建築物等の高さの最高限度又は最低限度
・建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
・建築物の緑化率の最低限度
・垣又はさくの構造の制限
まさに、自分の住む地域の住環境に直結するものですね。
住んでいるエリアの地区計画の話を耳にした場合は、絶対に聞き流さないようにしましょう。
まとめ
自分の住む地域の10年後や20年後を知るためには、
・都市計画マスタープランに目を通す！
・自分の住むエリアの用途地域を調べる！
・自分の住むエリアの地区計画の有無を調べる。有った場合は内容を確認！
・地区計画の話にアンテナを立てておく！
以上のことを順に行うと良いでしょう。
おわりに
皆さん、今回の記事はいかがだったでしょうか。
正直、こういった都市計画の話は難しい言葉ばかりで理解ができないことが多いと思います。
しかし、今回紹介したとおりに、大枠からイメージをつかんで順を追って把握していけば、理解ができるようになるはずです！
僕は、この方法を職場で上司に教わることで理解できるようになりました。
この記事が皆さんのお役に立てると嬉しいです！
まちづくり系のお話は、ほかの記事でも紹介していくつもりですので、よろしくお願いいたします！
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